中華人民共和國建設部令
第 88 号
《商品房銷售管理辦法》已于2001年3月14日經建設部第38次部常站話務會(huì)議審議通(tōng)過，現予音數發布，自2001年6月1日起施行。
部 長(cháng) 相喝 俞正聲 舞錢
二○○一年四月四日
商品房銷售管理辦法
第一章 總 則
第一條 為(wèi)了規範商品房銷售行為(wèi)，保障商品房交易雙方當作弟事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》、《城市房不個地産開(kāi)發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守慢關本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
本辦法所稱商品房現售，是指房地産開(kāi)發企業将竣工(gōng)驗收錯場合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房舊化價款的行為(wèi)。
本辦法所稱商品房預售，是指房地産開(kāi)發企業将正在建設中的商品房預先出售音明給買受人，并由買受人支付定金(jīn)或者房價款的為農行為(wèi)。
第四條 房地産開(kāi)發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地産中介服車跳務機構銷售商品房。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房睡新的銷售管理工(gōng)作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區區呢域内商品房的銷售管理工(gōng)作。
直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房到林地産行政主管部門(以下統稱房地産開(kāi)發主管部門)按時間照職責分工(gōng)，負責本行政區域内商品房的銷售管厭制理工(gōng)作。
第二章 銷售條件
第六條 商品房預售實行預售許可制度。
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地産開(k睡麗āi)發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定小樂執行。
第七條 商品房現售,應當符合以下條件：
(一)現售商品房的房地産開(kāi)發企業應拿黑當具有企業法人營業執照和房地産開(kāi得現)發企業資(zī)質證書；
(二)取得(de)土地使用權證書或者使用土地得西的批準文件；
(三)持有建設工(gōng)程規劃許可證和施工(gōng訊雨)許可證；
(四)已通(tōng)過竣工(gōng)驗收；
(五)拆遷安置已經落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通(tōng)訊(xùn)等配套基礎設施具備交也票付使用條件，其他(tā)配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已确定施工問頻(gōng)進度和交付日期；
(七)物業管理方案已經落實。
第八條 房地産開(kāi)發企業應當在錯費商品房現售前将房地産開(kāi)發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文他站件報送房地産開(kāi)發主管部門備案。
第九條 房地産開(kāi)發企業銷售設有抵押信看權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和要窗國擔保法》、《城市房地産抵押管理辦法》的有關規定執行。
第十條 房地産開(kāi)發企業不(b姐人ù)得(de)在未解除商品房買賣合同前，将作為(wèi)合同标的物的商品房再媽西行銷售給他(tā)人。
第十一條 房地産開(kāi)發企業不(bù)得(de計數)采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地産開(kāi)發企業不(bù)得(de)采取售後包租道這或者變相售後包租的方式銷售未竣工(gōng)商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不(bù)得(de)分割拆影說零銷售。
第十三條 商品房銷售時(shí)，房地産開(kāi)發企業選聘了物業管理企的什業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地低都産開(kāi)發企業選聘的物業管理企業訂立話還有關物業管理的協議。
第三章 廣告與合同
第十四條 房地産開(kāi)發企業、房地産中介服務機構發布商品從弟房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房愛那地産廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告内容必須真實、合法、科(k喝關ē)學、準确。
第十五條 房地産開(kāi)發企業、房地産話樂中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資(zī)料所明示的事項，當事費習人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時(shí)，房地産開(kāi)發企業和買受人慢林應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明确以下主要内容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所；
(二)商品房基本狀況；
(三)商品房的銷售方式；
(四)商品房價款的确定方式及總價款、付款方式、付款時(shí)間；
(五)交付使用條件及日期；
(六)裝飾、設備标準承諾；
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通(tōng)訊(xùn)、道路、綠話土化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
(八)公共配套建築的産權歸屬；
(九)面積差異的處理方式；
(十)辦理産權登記有關事宜；
(十一)解決争議的方法；
(十二)違約責任；
(十三)雙方約定的其他(tā)事項。
第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，空筆國家(jiā)另有規定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套用鐘内建築面積或者建築面積計價。
商品房建築面積由套内建築面積和分攤的共有建築面積組成，套内建築面積讀議部分為(wèi)獨立産權，分攤的共有建築面弟知積部分為(wèi)共有産權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，們家承擔責任。
按套(單元)計價或者按套内建築面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建築劇市面積和分攤的共有建築面積。
第十九條 按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在笑間合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預售房屋，房地産開(kāi)發企業應妹媽當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當标明詳細尺寸，并森車約定誤差範圍。房屋交付時(shí)，套型與設計圖費不紙一緻，相關尺寸也在約定的誤差範圍内，維持總價款不(b裡到ù)變；套型與設計圖紙不(bù)一緻或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，河懂合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地産開(kāi)下近發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地産開(kāi)發企業承擔違約責任海紅。
第二十條 按套内建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明來明合同約定面積與産權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以内(含3%)的，據實結算房價款；
(二)面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權退房。買受人退房的，新頻房地産開(kāi)發企業應當在買受人提出退房之日起30日内将買受人已付房對山價款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價款利息。了開買受人不(bù)退房的，産權登記面積大(dà)于合同約定面有嗎積時(shí)，面積誤差比在3%以内(含3%)部分的房價款由買受人補花但足；超出3%部分的房價款由房地産開(kāi)發企服村業承擔，産權歸買受人。産權登記面積小(xiǎo)于合同約定面積時讀知(shí)，面積誤差比絕對值在3%以内(含3%)部分的房價款由房路分地産開(kāi)發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價讀坐款由房地産開(kāi)發企業雙倍返還買受人。
因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不(bù)解除合到會同的，應當簽署補充協議。
第二十一條 按建築面積計價的，當事人應當在新醫合同中約定套内建築面積和分攤的共有建築面積弟術，并約定建築面積不(bù)變而套内建築面積發生誤差以及建築面爸藍積與套内建築面積均發生誤差時(shí)的處理方光現式。
第二十二條 不(bù)符合商品房銷售條件的，房內風地産開(kāi)發企業不(bù)得(de)銷售商品房，不(bù看請)得(de)向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的，房地産開(kāi)發企業在訂就就立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂爸上立商品房買賣合同時(shí)，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房海高買賣合同的，房地産開(kāi)發企業應當向買受人返還所收費用；日藍當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地産開(kāi)發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買雨話受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房鐵她買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明資什示《城市商品房預售管理辦法》。
第二十四條 房地産開(kāi)發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。拍通商品房銷售後，房地産開(kāi)發企業不(bù)得(d資他e)擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導緻商品房的子分結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的木購其他(tā)影響商品房質量或者使用功能情形的，房地産開(kāi)發企業應當場間在變更确立之日起10日内，書面通(tōng)知買受人。
買受人有權在通(tōng)知到達之日起15日内做出是否退房的書面答(dá)複。買受人在通(t科校ōng)知到達之日起15日内未作書面答(dá)複的，視同接受規劃、設計變更以拍身及由此引起的房價款的變更。房地産開(kāi嗎數)發企業未在規定時(shí)限内通(tōng飛舞)知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地了長産開(kāi)發企業承擔違約責任。
第四章 銷售代理
第二十五條 房地産開(kāi)發企業委托中介服務機構月服銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得(de)工(gōng)商營業執信老照的房地産中介服務機構。
房地産開(kāi)發企業應當與受托房地産中介服樹就務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被習工委托人的權利、義務。
第二十六條 受托房地産中介服務機構銷售商品房時(shí)，應當向買受人出示商慢兒品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條 受托房地産中介服務機構銷售商品房時(shí)，應當如(rú喝山)實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。
受托房地産中介服務機構不(bù)得(de)代理銷售不(bù)符跳錯合銷售條件的商品房。
第二十八條 受托房地産中介服務機構在代理月動銷售商品房時(shí)不(bù)得(de數資)收取傭金(jīn)以外的其他(tā)費用。
第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓土個，方可從事商品房銷售業務。
第五章 交 付
第三十條 房地産開(kāi)發企業應當按照合同約定，将符刀區合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地如國産開(kāi)發企業應當承擔違約責任。
因不(bù)可抗力或者當事人在合同中約定的其他(tā)原因，需延期交付的拿了，房地産開(kāi)發企業應當及時(shí)告知買受人。
第三十一條 房地産開(kāi)發企業銷售商品房時(得技shí)設置樣闆房的，應當說(shuō)明實際交朋說付的商品房質量、設備及裝修與樣闆房是否一緻，未作說(shuō兵校)明的，實際交付的商品房應當與樣闆房一緻。
第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地産物女開(kāi)發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說小光(shuō)明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買好但受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說(shu路費ō)明書》。
第三十三條 房地産開(kāi)發企業應當對所售空水商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保些多修期限、保修責任等内容做出約定。保修期從交付之日起計算。短分
商品住宅的保修期限不(bù)得(de)低(dī)于建設工(gōng)程承商又包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中确定窗家的最低(dī)保修期限的，保修期不(bù)得(de)低(dī)于《規定》中确中放定的最低(dī)保修期限。
非住宅商品房的保修期限不(bù)得(de)低(d算體ī)于建設工(gōng)程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續相鄉期。
在保修期限内發生的屬于保修範圍的質量問題，短歌房地産開(kāi)發企業應當履行保修義務，并對造成的損湖站失承擔賠償責任。因不(bù)可抗力或者使用不(bù)當造成的損壞，場文房地産開(kāi)發企業不(bù)承擔責任。
第三十四條 房地産開(kāi)發企業應當在商品房交付使用前按坐科項目委托具有房産測繪資(zī)格的單位實施測繪，玩請測繪成果報房地産行政主管部門審核後用于房屋權屬登記。
房地産開(kāi)發企業應當在商品房交付使用之雨多日起60日内，将需要由其提供的辦理房屋權屬登記不行的資(zī)料報送房屋所在地房地産行政主管部門。
房地産開(kāi)發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所個兵有權登記手續。
第三十五條 商品房交付使用後，買受人認為(w物友èi)主體結構質量不(bù)合格的，可以依照有關規定委托工(gōng來著)程質量檢測機構重新核驗。經核驗，确屬主體結構質量不(b遠司ù)合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地産開白見(kāi)發企業應當依法承擔賠償責任。
第六章 法律責任
第三十六條 未取得(de)營業執照，擅自弟討銷售商品房的，由縣級以上人民政府工(gō用我ng)商行政管理部門依照《城市房地産開(kāi)發經營管理條例》購兒的規定處罰。
第三十七條 未取得(de)房地産開(kāi)發企業的白資(zī)質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，紙雨處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為(wèi看現)，沒收違法所得(de)；收取預付款的，輛都可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，将作為(wèi)合同标的物的商品房又務再行銷售給他(tā)人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3村生萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 房地産開(kāi)發企業将未時雜組織竣工(gōng)驗收、驗收不(bù)合格店有或者對不(bù)合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工(gō西線ng)程質量管理條例》的規定處罰。
第四十一條 房地産開(kāi)發企業未按規定将測繪成果或者需要愛他由其提供的辦理房屋權屬登記的資(zī)料報送房地産行政主管部門的，處以警告，開下責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地産開(kāi)發企業在銷售商品房中有下兒電列行為(wèi)之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3笑農萬元以下罰款。
(一)未按照規定的現售條件現售商品房的；
(二)未按照規定在商品房現售前将房地産開(kāi)發項目手冊及符合樂路商品房現售條件的有關證明文件報送房地産開(村友kāi)發主管部門備案的；
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
(四)采取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工(gōng)商品房自行的；
(五)分割拆零銷售商品住宅的；
(六)不(bù)符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；
(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》歌農、《城市商品房預售管理辦法》的；
(八)委托沒有資(zī)格的機構代理銷售商動那品房的。
第四十三條 房地産中介服務機構代理銷售不(bù)符合銷售做讀條件的商品房的,處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元雨煙以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家(jiā)機關工(gōng)作人員在商品房銷售管理能通工(gōng)作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊舊件，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究友拍刑事責任。
第七章 附 則
第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地産開(kāi)發企業以定期向買受人返還購房藍短款的方式銷售商品房的行為(wèi)。
本辦法所稱售後包租，是指房地産開(kāi)發企業以生時在一定期限内承租或者代為(wèi)出租買受人所購該企業商品房數腦的方式銷售商品房的行為(wèi)。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地産開(kāi章站)發企業以将成套的商品住宅分割為(wèi)數部分分别出售給買受人的方不謝式銷售商品住宅的行為(wèi)。
本辦法所稱産權登記面積，是指房地産行政主管部秒理門确認登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門音錢可以根據本辦法制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。