最高人民法院
關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解服爸釋
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通(tōng)過，根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1823次會(huì)議通(tōng)過的《最高人民法院關于修改朋那〈最高人民法院關于在民事審判工(gōng)作中适用《中華人民共和國工(光體gōng)會(huì)法》若幹問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決上但定》修正）
為(wèi)正确、及時(shí)審理商品房買賣合裡視同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地産管煙了理法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地産開(kāi)發企業（以下統稱為(wèi)得男出賣人）将尚未建成或者已竣工(gōng)的房屋向社會(hu笑市ì)銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款時購的合同。
第二條出賣人未取得(de)商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品有友房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得(de)商品房預售許可證快冷明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資(zī)料為(wèi)姐坐要約邀請，但是出賣人就商品房開(kāi)發規劃範圍内的房屋及相關設年雜施所作的說(shuō)明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房紅高屋價格的确定有重大(dà)影響的，構成要約。該說(shuō)明和允諾即使未小我載入商品房買賣合同，亦應當為(wèi)合同内容，當事人違票下反的，應當承擔違約責任。
第四條出賣人通(tōng)過認購、訂購、預訂等方式向兵問買受人收受定金(jīn)作為(wèi)訂立商綠森品房買賣合同擔保的，如(rú)果因當事人一方原因未能訂立商品路放房買賣合同，應當按照法律關于定金(jīn)的規定處理；因友用不(bù)可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應喝一當将定金(jīn)返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六小兵條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已鐘身經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為(wèi)商品房就拍買賣合同。
第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法訊子規規定辦理登記備案手續為(wèi)由，請求确認合同無效的，不(bù)予支持了通。
當事人約定以辦理登記備案手續為(wèi)商品房預售合同生效條件的離學，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通(tōng)，另行訂立商品房一靜買賣合同并将房屋交付使用，導緻其無法取得(de)房屋為(wèi)姐可由，請求确認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第八條對房屋的轉移占有，視為(wèi)房屋的交付村議使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣輛相人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣了兒人的書面交房通(tōng)知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀雨答損、滅失的風險自書面交房通(tōng)知确定的交付使用之日起由買受人承擔，但綠匠法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第九條因房屋主體結構質量不(bù)合格不(bù)能交付使用，或者房可樹屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗确屬不(bù)合格，買受好友人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠照上償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期内，出賣人應當承擔修複責任；出賣人子綠拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的，買受人可以自行或者民月委托他(tā)人修複。修複費用及修複期間煙東造成的其他(tā)損失由出賣人承擔。
第十一條根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房鐘海屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限内仍未履行，路書解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使白下的合理期限為(wèi)三個月。對方當事人沒有催告的，解除雜體權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年内行使。逾期不(bù)行使的，媽學解除權消滅。
第十二條當事人以約定的違約金(jīn)過高為(wè在業i)由請求減少的，應當以違約金(jīn)超過造成的損失30％為(wèi)标準适當減少；當事人以約定的呢路違約金(jīn)低(dī)于造成的損失為(wèi)由請求增加的頻農，應當以違約造成的損失确定違約金(jīn)數額。
第十三條商品房買賣合同沒有約定違約金(jīn)數額或者損失賠償木嗎額計算方法，違約金(jīn)數額或者損失賠那愛償額可以參照以下标準确定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的來車金(jīn)融機構計收逾期貸款利息的标準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門們視公布或者有資(zī)格的房地産評估機構評定的同地段同類房屋租金(jīn)标準問輛确定。
第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未現工能取得(de)不(bù)動産權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔船農違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理不(bù)動産登記的期限；
（二）商品房買賣合同的标的物為(wèi)尚未建做個成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的标的物為(wèi)已竣工(gōng)房屋的，自合同訂立之著離日起90日。
合同沒有約定違約金(jīn)或者損失數額難以确冷亮定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金(j一間īn)融機構計收逾期貸款利息的标準計算。
第十五條商品房買賣合同約定或者《城市房地産開(kāi)發經營管理條例》第三十嗎討二條規定的辦理不(bù)動産登記的期限屆滿後超過一年，由于出賣人的原因，導緻買能媽受人無法辦理不(bù)動産登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，紙樂應予支持。
第十六條
第十七條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出那東賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第十八條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應街她當通(tōng)知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務文月有明确約定的，按照約定的内容确定各方的訴訟地位。
第十九條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能黃個訂立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合同不(bù)能繼續履行的老黑，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不(bù)可歸責于當事人雙方的事由你子未能訂立商品房擔保貸款合同并導緻商品房買賣合照和同不(bù)能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當将收受的購房款數謝本金(jīn)及其利息或者定金(jīn)返還買受人。
第二十條因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品說購房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸行風款合同的，應予支持。
第二十一條以擔保貸款為(wèi)付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求确認商品些商房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如(rú)果擔好視保權人作為(wèi)有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品農她房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣間中合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起喝睡訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的術是，出賣人應當将收受的購房貸款和購房款的本金(jīn)及利息分别返還擔保新的權人和買受人。
第二十二條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理們村不(bù)動産抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同在樂項下買受人合同權利的，應當通(tōng)知出賣人參加訴訟；刀近擔保權人同時(shí)起訴出賣人時(shí服綠)，如(rú)果出賣人為(wèi)商品房擔保貸款合同提供保證謝土的，應當列為(wèi)共同被告。
第二十三條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是麗喝已經取得(de)不(bù)動産權屬證書并與擔保權人辦理了不(開站bù)動産抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的愛議房屋優先受償的，不(bù)應當追加出賣人為(wèi)當事人，但多農出賣人提供保證的除外。
第二十四條本解釋自2003年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生西錢的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，适用本解釋。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行後訂立的商品房買花有賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按上也照審判監督程序決定再審的，不(bù)适用本解釋。
《中華人民共和國城市房地産管理法》施行前發生的商品房買賣行為(wèi)音近，适用當時(shí)的法律、法規和《最高人綠跳民法院關于審理房地産管理法施行前房地産開(kāi)發經營案件若幹問題的解答(司事dá)》。